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LA RENONCIATION AU DROIT ACQUIS EN MATIERE DE BAIL DEROGATOIRE : CLAP DE FIN

LA RENONCIATION AU DROIT ACQUIS EN MATIERE DE BAIL DEROGATOIRE : CLAP DE FIN

Auteurs : Bruno DENIS, Maxime HERRSCHER
Publié le : 17/11/2020 17 novembre nov. 11 2020

Le bail dérogatoire n’est ni un bail commercial, ni un bail précaire, ni un bail saisonnier.

A chacun sa spécificité.

Le bail dérogatoire est utilisé parfois en raison d’un preneur qui ne veut pas s’engager trop longtemps et cherche à voir si son projet est viable préférant en conséquence ne pas être lié par la durée d’un bail commercial de 9 ans.

Si son projet est viable, il voudra alors un bail commercial pour sécuriser la pérennité de son activité dans son local et envisager d’acquérir la propriété commerciale à l’égard de celui-ci.

Mais, à ce moment-là il va dépendre du bon vouloir du bailleur… !

Parfois, c’est le bailleur qui ne veut pas concéder cette propriété commerciale à son locataire.

C’est alors que l’on a recours à ce bail, qui initialement ne pouvait excéder deux années (même si l’on avait l’habitude de voir des bouts de 23 mois…), puis qui a donné lieu à la possibilité de conclure plusieurs baux dans la limite de deux ans, laquelle durée est passée aujourd’hui à 36 mois.

A l’origine, si le bail et uniquement le bail dérogatoire ne devait pas dépasser 24 mois, il arrivait que les parties concluent deux ou trois baux de 6 mois, 8 mois voire un an ou alors 23 mois.

Mais, à l’expiration de la durée contractuelle, chacun souhaitant poursuivre celle-ci, le bailleur refusant souvent l’idée de consentir la propriété commerciale sur les locaux, une difficulté apparaissait face au refus de conclusions d’un bail commercial.

C’est ainsi qu’est apparue l’idée que l’on pouvait conclure un nouveau bail dérogatoire mais d’une part après le terme du précédent bail venant d’expirer et d’autre part en renonçant expressément à la propriété commerciale que le locataire venait d’acquérir par suite de son maintien dans les lieux.






Lors de la réforme ayant conduit à la possibilité de conclure plusieurs baux dans la limite de 24 mois aujourd’hui devenue 36 mois, la question se posait de savoir s’il était encore possible de contourner la durée maximale de 36 mois en concluant un nouveau bail dérogatoire entre les mêmes parties, sur le même bien et pour l’exploitation du même fonds, tout en renonçant postérieurement à l’expiration du précédent bail dérogatoire fu-t-il de 36 mois à la propriété commerciale acquise.

Par un arrêt du 22 octobre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient d’opérer un revirement de jurisprudence.
(Cour de cassation (cassation partielle) – arrêt 22 oct. 2020 3ème Chambre Civile n°19-20.443)

Dorénavant, pour pouvoir déroger au statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires concluent ne peuvent pas avoir une durée cumulée de plus de 3 ans à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

A présent, les choses sont claires et pour tous ceux qui sont dans la dernière ligne droite du 36ème mois, il ne faut plus se poser de question : fin de la relation contractuelle ou conclusion d’un bail commercial !

N’hésitez pas à consulter car les conséquences bien évidemment sont importantes tant pour le propriétaire que pour le locataire.

***

Bruno DENIS, Avocat senior associé – Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de SAINT-NAZAIRE
Maxime HERRSCHER, Juriste
 

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